Was das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt
Seit Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist ein gültiger Energieausweis bei jedem Verkauf, jeder Neuvermietung und bei einem Eigentümerwechsel im Bestand vorzulegen. Bereits in einer Immobilien-Anzeige müssen Sie zentrale Kennwerte aus dem Ausweis nennen – Energiebedarf oder Energieverbrauch, Energieträger, Baujahr und die Energieeffizienzklasse von A+ bis H.
Das GEG kennt zwei Ausweis-Typen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Welcher davon zulässig ist, ist nicht reine Geschmackssache – für viele Bestandsgebäude gibt es eine Pflicht.
Wann ist der Bedarfsausweis Pflicht?
Pflicht ist der Bedarfsausweis bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seitdem nicht mindestens auf das energetische Niveau der damaligen Wärmeschutzverordnung 1977 modernisiert wurden.
Hintergrund: Diese Häuser sind energetisch häufig in einem so schwachen Zustand, dass der reine Verbrauch zu sehr vom individuellen Heizverhalten abhängt – der Verbrauchsausweis würde kein verlässliches Bild liefern.
Achtung: Sanierungsstand zählt
Wurde nach 1977 nachträglich gedämmt, das Dach erneuert oder die Fenster getauscht – und damit das Niveau der WSchVO 1977 mindestens erreicht – kann auch bei einem alten Haus ein Verbrauchsausweis ausreichen. Im Zweifel: vorab vom Energieberater prüfen lassen.
Wann reicht ein Verbrauchsausweis?
Der Verbrauchsausweis ist die günstigere und einfachere Variante. Er ist möglich:
- bei Wohngebäuden mit mindestens fünf Wohneinheiten unabhängig vom Baujahr,
- bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde,
- bei älteren Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, sofern sie nachweislich mindestens das Niveau der WSchVO 1977 erfüllen.
Für die Erstellung werden die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre ausgewertet. Lange Leerstände, ungewöhnliches Nutzerverhalten oder umfangreiche Sanierungen im Auswertungszeitraum können das Ergebnis verzerren – in diesen Fällen ist ein Bedarfsausweis trotz Wahlfreiheit oft die bessere Wahl.
Was im Energieausweis drinsteht
Beide Ausweis-Typen enthalten die gleichen Pflichtangaben:
- Energieeffizienzklasse von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient)
- Endenergie- und Primärenergiebedarf bzw. -verbrauch in kWh pro m² und Jahr
- Eingesetzte Energieträger (Erdgas, Heizöl, Strom, Pellets, Fernwärme)
- CO₂-Emissionen des Gebäudes in kg pro m² und Jahr
- Modernisierungsempfehlungen mit grober Kostenschätzung
- Baujahr, Wohnfläche und Gebäudetyp
Der Unterschied liegt in der Berechnungsmethode. Der Bedarfsausweis basiert auf einer rechnerischen Energiebilanz des Gebäudes nach DIN-Verfahren – unabhängig vom tatsächlichen Heizverhalten. Der Verbrauchsausweis bildet ab, was die Bewohner real verbraucht haben.
Bedarfs- vs. Verbrauchsausweis im direkten Vergleich
| Merkmal | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Berechnungsbasis | Bauphysikalische Berechnung | Heizkostenabrechnungen 3 Jahre |
| Aufwand für Aussteller | Hoch (Begehung erforderlich) | Niedrig (Aktenarbeit möglich) |
| Kosten (Richtwert) | 300 € bis 500 € | 50 € bis 150 € |
| Aussagekraft | Unabhängig vom Nutzer | Abhängig vom Nutzerverhalten |
| Modernisierungsempfehlung | Konkret, bauteilbezogen | Eher allgemein |
| Gültigkeit | 10 Jahre | 10 Jahre |
Gültigkeit und wann ein neuer fällig ist
Ein einmal ausgestellter Energieausweis ist 10 Jahre lang gültig. Vorher fällig wird ein neuer Ausweis bei größeren Sanierungen, die den energetischen Zustand des Gebäudes wesentlich verändern – etwa Heizungstausch in Kombination mit Hüllenmaßnahmen oder einer Vollsanierung. Sinnvoll ist eine Neuausstellung auch nach Maßnahmen, die das Energielabel verbessern – das wirkt sich direkt auf den Verkaufs- oder Mietpreis aus.
Bußgelder bei Verstößen
Wer beim Verkauf oder bei der Neuvermietung keinen oder einen falschen Energieausweis vorlegt oder Kennwerte nicht in der Immobilienanzeige nennt, riskiert eine Geldbuße – nach GEG bis zu 10.000 € pro Verstoß. Geahndet wird das durch die zuständige Landesbehörde, in NRW über die Bezirksregierung. Auch eine Verzögerung der Übergabe oder unklare Angaben können Konsequenzen haben.
Wer darf den Energieausweis ausstellen?
Für Wohngebäude sind die Aussteller-Anforderungen je nach Ausweis-Typ unterschiedlich. Verbrauchsausweise dürfen unter anderem Schornsteinfeger, Architekten, Bauingenieure und Energieberater ausstellen, sofern sie die Voraussetzungen nach § 88 GEG erfüllen.
Für Bedarfsausweise ist die Latte höher: hier ist faktisch in nahezu allen Fällen eine Aussteller-Berechtigung nach § 88 GEG in Verbindung mit einer entsprechenden Qualifikation erforderlich. In der Praxis sind dena-gelistete Energieeffizienz-Experten die sichere Wahl – sie erfüllen die Anforderungen für beide Ausweis-Typen und können den Ausweis auch direkt mit förderfähigen Sanierungsempfehlungen verknüpfen.
Praxis-Tipp
Wenn Sie ohnehin sanieren oder verkaufen wollen, lassen Sie nicht nur einen Energieausweis ausstellen, sondern gleich einen iSFP erstellen. Der Aufwand ist nur marginal höher, der Bedarfsausweis fällt als Beiprodukt mit ab – und Sie profitieren bei späteren Sanierungen vom 5-%-Bonus auf BAFA-Hüllenmaßnahmen.
Was ich Ihnen rate
Den günstigen Verbrauchsausweis um jeden Preis durchsetzen zu wollen, ist selten klug. Für den Verkauf oder die Neuvermietung wirkt eine gute Bedarfsbewertung in Kombination mit dokumentierten Modernisierungsempfehlungen oft seriöser auf Kaufinteressenten – und vermeidet spätere Diskussionen über Heizverhalten. Wenn Sie ohnehin eine Sanierung planen, lassen Sie den Ausweis im Zuge der iSFP-Beratung mit erstellen. Das ist effizienter, fachlich präziser – und am Ende meist günstiger als zwei separate Aufträge.
Autor
Jochen Prinz
DGNB-Auditor, dena-gelisteter Energieeffizienz-Experte, BAFA- und KfW-anerkannter Energieberater für Wohngebäude. Sitz in Monheim am Rhein, aktiv in NRW. 20+ Jahre Erfahrung als Investor und Unternehmer in der Immobilienbranche.